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我市棚户区改造面临多项难题亟待妥善化解

我市棚户区改造面临多项难题亟待妥善化解


 

2020年之前,我市仅梁溪区就有400万平方米棚户区需要改造,加上其他区域和预估新增的危旧房,棚改的任务十分艰巨,并面临多项待解难题:

一是货币化补偿为主的改造模式遇到阻力。近年来,随着商品住房价格快速上涨,居民对于补偿额度的心理预期大为提高。继续推进货币化改造,按照原评估标准,居民难以接受;提高补偿标准,资金平衡的压力则将十分巨大。

二是短期大量的棚改工程对区域房价形成支撑效应,对当前房地产调控目标造成冲击。我市房价上涨问题被省、部有关部门和媒体高度关注,棚改对于房价进一步上涨的推动作用不容忽视。

三是征收地块后续开发的难度较大。当前,商业地产过剩、土地价格高起,使后续地块开发陷入两难:商业办公类的开发需要严控,而住宅类地块一旦上市就会进一步推高地价。且有的地块由于过于狭小、零散,难以进行集中的、高价值的开发。

为此建议选择部分规模适中、区位合适,已纳入改造规划、但尚未启动实施的棚改项目,试点“就地安置”,通过优化改造安置方案,化解棚改难题:

1、增强社会资金吸引力,化解融资难题。棚改地块原有容积率较低,就地改建为高层住宅在满足原有安置需求后,尚有部分房屋可以增加市场供给,有利于政府与社会资本合作推进。由此一来,资金平衡压力也可大大降低,基本可以实现单个项目的自我消化。

2、减轻市场调控和新建安置房压力。棚改安置仍可按照货币化补偿的流程进行,对于部分安置房屋,由棚改居民按照政府定价回购;而剩余推向市场的房屋,则由政府在为社会资本预留合理利润的基础上限价上市销售。同时,两种类型房屋销售均统一纳入商品住房建设流程管理,与国家货币化安置的政策相适应。

3、有力促进城市规划建设管理水平提升。显然,就地安置后,地块后续开发的问题就可以不复存在。同时,就地安置可保持老街区“窄路密网”交通格局,推广城市“街区制”建设,优化城市路网微循环。且棚改地块周边已是高密度的城市建成区,工程建设过程中适合开展“装配式建筑”试点,减少建筑工地的噪音和扬尘污染。

 


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